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Construire en zone agricole

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Dans un département rural comme la Corrèze, les bâtiments agricoles revêtent un enjeu particulier compte tenu de l’importance qu’ils représentent en surfaces construites annuelles (environ un tiers des surfaces construites, tous bâtiments confondus). Le droit de construire des bâtiments agricoles s’exerce dans certaines conditions. En effet, les espaces agricoles et naturels en France sont en principe inconstructibles, sauf exceptions dont l’appréciation implique de distinguer les situations au regard de la réglementation de l’urbanisme :
• dans les communes couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU/PLUi)
• dans les communes couvertes par une carte communale ou relevant du règlement national d’urbanisme (RNU)

Le rôle de la CDPENAF

La Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers (CDPENAF) est consultée dans certaines conditions (pour avis simple) sur les projets de documents d’urbanisme et les projets de constructions, aménagements, installations et travaux situés en dehors des parties actuellement urbanisées (PAU) des communes relevant du règlement national d’urbanisme (RNU), et notamment les projets de constructions ou d’installations nécessaires à l’exploitation agricole, pour en examiner les répercussions en termes de consommation foncière.
En savoir plus sur les missions de cette commission, sa composition...

 

Un bailleur peut demander la résiliation d’un bail rural portant sur une ou plusieurs parcelles lorsque celles-ci perdent leur destination agricole. Le tribunal paritaire des baux ruraux n’a en principe pas à intervenir dans cette démarche.

En application de l’article L411-32 du Code rural, il est possible de résilier un bail rural (totalement ou partiellement) lorsque survient un changement de destination des biens loués en application d’un plan d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols. La règle est la même que la parcelle soit nue ou qu’elle comprenne des bâtiments.

La résiliation demandée par le bailleur intervient de plein droit à condition qu’il existe un plan local d’urbanisme ou un plan d’occupation des sols approuvé ou rendu public (POS ou PLU). Le POS ou le PLU en cours d’étude prévoyant le changement de destination des parcelles d’un bailleur n’autorise pas celui-ci à résilier le bail.

De plus, les parcelles visées doivent être situées dans une zone urbaine définie par le document d'urbanisme. C’est à dire que si les parcelles concernées sont rendues constructibles en vertu de l’obtention d’un permis de construire mais demeurent toujours dans une zone inconstructible, le propriétaire ne peut imposer au preneur en place de libérer les lieux. Il faut en effet que ces terres aient été reclassées en zone constructible au moment de la notification de la résiliation. En pratique, il faut entendre par "zone constructible" les zones classées "U".
Si les conditions pour faire appliquer l’article L.411-32 du Code Rural sont remplies, un certain formalisme doit être respecté.

Le bailleur doit notifier la résiliation par acte d’huissier, acte dans lequel est mentionné, à peine de nullité, son engagement à changer la destination du terrain dans les trois ans.

La résiliation prend effet un an après la notification du congé au preneur. La notification peut être adressée à tout moment, dès lors que les parcelles sont classées en zone constructible.

Le preneur a la possibilité de demander la résiliation totale du bail si cette résiliation partielle compromet gravement l’équilibre économique de son exploitation.
Le preneur a droit à une indemnité dont le montant est, en pratique, calculé à partir du barème départemental des expropriations. Il perçoit une indemnité provisionnelle avant sa sortie et ne pourra être contraint de quitter les lieux avant la fin de l’année culturale au cours de laquelle lui est versée cette indemnité.

Ce cas de résiliation prévu par le Code Rural est opposable au preneur, c’est à dire que ce dernier ne peut en aucun cas s’y opposer (sauf si les conditions de délivrance du congé ne sont pas respectées bien entendu).
En cas de résiliation partielle, il conviendra de corriger le bail afin de prendre en compte les modifications intervenues : modification de la surface mise à bail et rectification du fermage.

 

Contact

Colette JABIOL
05 55 21 54 76
07.63.45.22.92
colette.jabiol@correze.chambagri.fr